De huizenprijzen rijzen de pan uit. Gemiddeld stijgen de woningprijzen momenteel met zo’n 10% per jaar in de grote steden. De vraagprijs van een koophuis is tegenwoordig een vanaf prijs geworden. Het resultaat: starters en zeker alleenstaande kunnen bijna geen huis meer kopen. Zeker niet als zij nergens een extra 50 duizend Euro vandaan kunnen halen, zij het van een eigen spaarrekening of van ouders. Dit is een probleem, maar het erge is, het echte huizenprobleem is nog niet eens begonnen!
Het probleem in het kort is dat de starter van nu bijna geen eigen woning meer kan veroorloven. Huizenprijzen stijgen door tekorten en leningvoorwaarden zijn strenger. Ook andere zaken veranderen waardoor hypotheken moeilijker te verkrijgen zijn. Een voorbeeld is het huidige leenstelsel voor studenten. Elke student heeft volgens het Centraal Plan Bureau (BRON) na zijn of haar studie nu een studieschuld van zo’n €21.000. Deze studieschuld telt mee als je een hypotheek wilt afsluiten. Uit het rekenvoorbeeld van de Consumentenbond scheelt dat toch ongeveer 15.000 tot 20.000 Euro op het maximale hypotheek bedrag. En daar zijn ze van een studieschuld van 15.000 Euro uitgegaan.
De crisis als begin
Er liggen een aantal oorzaken ten grondslag aan het huidige huizenprobleem. Allereerst is dat de wereldwijde financiële crisis die in 2007 en 2008 plaatsvond. Die crisis heeft twee grote gevolgen voor de huidige situatie.
- Ten eerste dat de rente sindsdien is gaan zakken
- Ten tweede dat de leningsvoorwaarden voor leningen, met name voor hypotheken, verscherpt werden
Twee wat tegenstrijdige zaken, want een lage rente zorgt ervoor dat meer hypotheken worden verstrekt, maar het andere zorgt ervoor dat je moeilijker een hypotheek krijgt. Net na de crisis konden veel starters nog juist wel een huis kopen, omdat de rente al lager was, maar de leningsvoorwaarden maar gestaag aangescherpt werden. Je kon voor 2013 bijvoorbeeld nog 6% extra hypotheek krijgen t.o.v. de waarde van je woning. Was je huis €200.000 waard, dan kon je een hypotheek krijgen van €212.000. Nu is de hypotheek maximaal 100% van de marktwaarde van de woning.
De starter van tegenwoordig heeft dat voordeel dus niet meer en kan extra bijkomende kosten, zoals kosten koper, niet financieren vanuit de hypotheek. Je hebt dus meer eigen geld nodig. Volgens het CBS (2021) heeft een persoon tussen de 25 en 35 jaar gemiddeld €13.700 spaargeld. Zo heel veel is er zelf dus niet in te leggen… De crisis is dus nog niet eens het echte huizenprobleem.
De woningbouw gaat te langzaam
In de eerste paar jaren van de jaren ’90 werden er zo’n 60.000 mensen geboren. Samen met de immigratie leverde dat jaar ruim boven de 100.000 nieuwe mensen in Nederland op. In 2020 werden er in Nederland 69.000 huizen gebouwd (CSB, 2021). In 2019 waren dat er 71.500 nieuwbouwhuizen. De laatste paar jaren zijn er ook ruim 100.000 mensen per jaar bijgekomen in Nederland. Personen die net geboren worden zoeken uiteraard niet gelijk een huis, maar de mensen die in de jaren ’90 geboren werden waarschijnlijk wel. Als je deze cijfers bekijkt, dan zie je al snel dat er niet genoeg gebouwd wordt om iedereen van een huis te voorzien.
Natuurlijk woont er niet in elk huis maar één persoon. Wel zien we op de website van het CBS dat het percentage alleenstaande in Nederland sinds 1990 tot nu is gestegen met bijna 8% punten naar 25,7% van de bevolking in 2017. Dat zal twee oorzaken hebben: ouderen wonen langer thuis door wijzigingen in het zorgstelsel en er vinden meer scheidingen plaats of mensen hebben minder (lang) een relatie.
Vergrijzing en vereenzaming
Om de eerste oorzaak wat verder toe te lichten is zorg via verzorgingshuizen sinds 2015 grotendeels afgebroken. Ouderen moeten dus langer thuis wonen totdat zij beschikking krijgen op een plek in een verzorgingstehuis. Daarnaast neemt de vergrijzing ook nog steeds toe. Men blijft langer fysiek gezond om thuis te kunnen wonen. Beide gevallen zorgen ervoor dat huizen langer bewoond worden en er minder huizen beschikbaar komen op de huizenmarkt.
Sinds eind jaren ’60 (CBS) is het aantal stellen dat uit elkaar ging sterk toegenomen. Dat aantal is ten opzichte van de jaren ’50 en ’60 verdrie- tot viervoudigd. Het is normaler om bij grote frictie in een relatie de relatie te beëindigen. Dat betekent dus ook dat er meer mensen alleenstaand zijn. Het gevolg is dat er voor twee personen die uit elkaar zijn gegaan elk een huis moet zijn. NOS meldt op basis van een rapport van Platvorm31 dat in 40% van de huizen slechts één persoon woont. Daarnaast hebben alleenstaande ook nog eens minder te besteden, dan stellen die twee inkomens hebben. Alleenstaanden zullen dus ook eerder naar huizen zoeken die wat betaalbaarder zijn.
Kan ik straks nog wel een huis kopen?
Nu we zien dat de vraag naar huizen nog wel even zal aanhouden en je steeds meer eigen vermogen nodig hebt om een huis te kunnen kopen komt er een belangrijke vraag naar boven. Is een huis kopen straks alleen nog maar voor de elite? Kun je straks als stel dat modaal verdient (en misschien weinig kan sparen door je uitgaven) nog wel een huis kopen? De vraag is eerder welke maatregelen de overheid neemt tegen het huizentekort. Om eerlijk te zijn, door verschillende regelgevingen is de huizencrisis mede veroorzaakt door de overheid. Met belastingvoordelen als de hypotheekrenteaftrek wordt het natuurlijk aantrekkelijker gemaakt om een huis te kopen.
Zeker als je het als investering ziet, want geld op je spaarrekening met 0% rente heeft geen zin als je wilt dat je vermogen groeit. En dat is precies wat er ook gebeurd. Investeerders kopen hele wijken in Nederland op. Zo meldt De Gelderlands bijvoorbeeld in een bericht dat er al starterswoningen verkocht worden aan investeringsmaatschappijen al voordat deze in de reguliere/particuliere verkoop gaan. Gelukkig zitten er wetten aan te komen die dit in bepaalde gebieden of gemeentes verbied.
Wat is de oplossing?
Wat is de oplossing van de woningnood, dat is natuurlijk de grote vraag. Helaas is het ook een vraag die niet gemakkelijk te beantwoorden is. Aan de ene kant is er gewoon marktwerking aan de gang. Veel vraag en weinig aanbod zorgt voor hoge prijzen. Al is dit ook niet helemaal het geval door voordelen die de overheid geeft aan huisbezitters en de vrijheid die de overheid bijvoorbeeld geeft aan verhuurders.
Een simpel antwoord op die vraag is het ingrijpen van de overheid door (veel) meer te bouwen en om wetgeving te veranderen die starters en minder welvarende mensen helpen. De Rijksoverheid zal de komende jaren in ieder geval 1 miljard extra beschikbaar stellen voor woningbouw. Het is lastig in te schatten of dat echt helpt en daarmee dus goede oplossingen zullen zijn.
Het echte probleem
Misschien is dat wel juist het echte probleem, dat het een probleem is waarbij er geen makkelijke of snelle oplossingen zijn. Door een samenloop van verschillende omstandigheden zitten we nu met een huizentekort. Deze omstandigheden waren niet altijd goed te voorzien of zijn niet zo gekomen uit bijvoorbeeld kwade wil. Het feit is wel dat ze er wel zijn en dat de woningnood voort is gekomen door beslissingen en gebeurtenissen uit de afgelopen decennia. Het is niet veroorzaakt door het beleid van slechts een kabinet van vier jaar.
Omdat het een langzaam opstapelend probleem is geworden zal het waarschijnlijk ook lang duren voordat het probleem opgelost is. De komende jaren zullen koophuizen volgens de Rabobank in ieder geval flink blijven stijgen en zal de vergrijzing niet verdwenen zijn. Als ik een voorzichtige inschatting mag maken denk ik dat de huizenprijzen nog minimaal 5 à 10 jaar flink stijgen, zeker in de steden. De piek is nog lang niet in zicht, het echte huizenprobleem is nog niet eens begonnen!
